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    深圳楼市新政公布后 多买家宁损定金坚决废弃购

    房产  2016/10/12 16:58:32 来:网易
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    深圳福田区。同名房产中介坐在旅馆门前研读楼市新政。


    南都讯 记者李亚坤 乘10月4日深圳楼市新政的宣布,二手房交易市场上又出现新动向:部分签约买家因为看空楼市,宁愿定金不要为如废除购房产。深圳市房地产经纪行业协会法律事务专业委员会主任钟胜荣透露,目前已有买家不再实行合同继续购房的情况,此外房产律师为买家咨询违约事宜的情况也开始增多。立即和去年3·30楼市新政之后,房价暴涨导致卖家违约潮形成鲜明对照。


    买家:


    宁愿不要2万定金 拒绝购买房产


    从事二手房交易纠纷诉讼的广东信荣律师事务所张茂荣告诉南都记者,他的团体对外公布的400热线电话,从新政发布的后接受的买家咨询违约事宜开始增多。问的情况要包括两只方面,一方面是新政刚刚揭晓的后,由于不出台细则,多买家主要咨询新政是否会影响他们的购房资格以及贷款资格。当细则发布,明显了购房资格和贷款资格问题后,部分买家则因看空楼市,问违约所在的法律风险。


    张茂荣还告诉南都记者,除了接受咨询外,他也有朋友切实经历了买家弃购的情况。根据张茂荣的介绍,那个朋友在9月25日签订合同以515万元的价格卖南山一样套房产,签订合同当日买家下了2万元“小定”,预定10日内补齐16万元定金。遭逢10月4日政局出台,立即叫买家尚未补齐定金,于是直接告知卖家,“小定”和房子都不如了,通告弃购。


    张茂荣在和买家接触过程中,虽然明显感受到了买家所处的纠结状态。“一方面要继续交易,也许面临高位站岗,一方面要不买,政局之后就是首套房贷还根本,第二套仍要七成首付,如果继续交易则还是能够享受四成首付。”张茂荣介绍说,多人口通过买也不是不买也不是。


    律师:


    多人口咨询如何不买房也不赔


    深圳市房地产经纪行业协会法律事务专业委员会主任、广东遭受如何律师事务所合伙人钟胜荣律师与多下地产公司法务有联系。钟胜荣介绍说,从中介公司的报告以及房协收的投诉来看,目前市场上确实开始出现买家不再实行合同继续购房的情况。


    律师周争锋就已经与去年3·30楼市新政之后的卖家违约潮案件,如果此次新政之后,“每日电话不绝,几乎十只咨询电话,现在已达到百个了。”全面争锋介绍说,基本都是买家来电咨询,怎样弃购,并且还不用赔钱。


    全面争锋表示,问案例中有的双拼户型买家对后市看空情绪较大。“双拼户型,相当一套房需要两只名额,政局又对单身限购一套,双拼户型的市场又小了。”南山一样名业主交付70万元定金购买了同套价值千万的双拼户型,啊在向周争锋咨询如何不买房还退回定金。


    丢掉购:


    或者损失定金 或者发生赔偿违约金风险


    在张茂荣看来,买家弃购除了损失定金之外,连不存在其他法律风险。虽然根据合同约定,违约一在要么定金被没收,或者按合同成交价的20%付出违约金。卖家有权诉讼追讨合同成交价格的20%作为违约金,但是由于买家违约,连不会被卖家直接带动较大损失,法院也发生自由裁量权,可能会调低违约金幅度,卖家获得高昂违约金的可能性大有些,卖家可能再倾向于选择直接没收定金。


    此外,如果卖家诉讼要求继续履行合同,但是买家可能会存在无资金继续打房产等多状态,难以实施。所以买卖双方自行协商解决争端的可能性较大。张茂荣还认为,今年3·25政局之后,楼市成交量已经有下降,贸易本身就是不尽活跃。他所以判断,立即同波并不会形成较大的买家违约潮,再不会形成由此带动的卖家诉讼潮。广东华商律师事务所律师周争锋则认为,如果房价继续下降,跌幅较大,卖家如果诉讼要求赔偿高昂违约金,也许取得法院支持,买家违约还是存在赔偿高昂违约金的风险。


    提醒


    “买家签订合同时不具备买房资格,但是免合同”


    全面争锋律师告诉南都记者,部分换房人员,签订买房合同时,发生少数套房,已经没有买房资格。他们原计划通过卖掉一套房产获得买房资格。但是政策调整的后,房不好卖了,所以无法获得买房资格。发生这样的人手就是问,由于不拥有买房资格,签订合同是否无效,是不是可以免合同?钟胜荣律师介绍说,从地产中介法务部门取得的消息为显示有,部分人口见面因为买房资格问题提出合同不再继续履行。


    但是两名律师都指出,这个种不具备买房资格的情况,合同确实无法继续履行,但是买家仍要为这个承担违约责任。


    “能够提供新政出台前定金凭证的,但是依原政策执行”


    那么究竟什么情况,买家可以不履行合同也不用赔偿呢?钟胜荣律师介绍说,依照主管机关在新政出台后宣布的实行细则规定,如果买家能提供新政出台前支付定金等钱的银行转化凭证的,仍然遵循原来政策执行,不被新政影响。但是如果在新政出台前,签订了合同,但是没有开发任何购房款或购房款系因现金支付,虽然需要依照新政来实行。


    如果由政局对买房资格进行了改变,例如根据新政单身限购一套,并且对买房首付问题吗进行了改变,即使首套付清,第二套同样要实行七成首付,立即和早前的四成首付相差深远。钟胜荣即表示,如果被新政影响,失去了买房资格,或者提交银行存款余额等初步证明证实不具备充足的首付资金,双方可以不继续履行合同,互不追究违约责任。

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